Сергей Сухарев: Через 1,5–2 года на рынке появится огромное количество квартир

_О том, как развивался региональный рынок недвижимости в 2014 году и какие сюрпризы готовит нам 2015 год, рассказал председатель совета директоров ГК «Адвекс» Сергей Сухарев._

— Начнем с самого традиционного вопроса: как развивался региональный рынок недвижимости в 2014 году?

— Если говорить о рынке недвижимости Тюменской области, то динамика следующая: год начался очень активно. В первом квартале мы наблюдали очень высокий спрос, в первую очередь на новое жилье. Такая тенденция продлилась до лета. В июле и августе мы ощутили некое замедление на рынке. К сентябрю оно усилилось. Но в последние месяцы уходящего года рынок получил сильный рост. Высокий оборот на рынке был обусловлен сложившейся экономический ситуацией и восполнением пробелов, появившихся благодаря внешнеэкономическим факторам. Люди реализуют накопленные сбережения, пытаясь сохранить капитал в устойчивой к финансовым колебаниям альтернативе. Кроме приобретения объектов на рынке недвижимости, сложно предложить более стабильный вариант вложения средств. Остается верить тому, что не выходит из моды и остается выгодным капиталовложением при любом курсе валют.

— Что именно покупают тюменцы?

— Люди в первую очередь вкладываются в новое жильё, выбирают долевое участие с высокой степенью готовности, тем самым пытаясь сохранить и отчасти приумножить свои накопления.

— Если мы проведем некую аналогию с автомобильными трендами, поскольку это тоже, скажем, не товар из категории повседневного спроса, то возникает вполне логичный вопрос: а осталась ли в Тюмени элитная недвижимость в свободном доступе, ведь в областной столице разом закончились автомобили марок премиум-класса?

— В Тюмени потребители хорошо подчистили не только рынок автомобилей премиум-класса. Брали всё, что соответствует двум критерием: во-первых, есть в наличии, во-вторых, на это хватает денег. Но недвижимость стоит на более высоком уровне с точки зрения затрат. Поэтому и тренд здесь несколько иной. Да, мы получили спонтанный валовый спрос, превышающий традиционные повышенные показатели ноября-декабря. Первыми массовому выкупу подверглись квартиры серии максимально приближенные к категории комфорт. То есть такой улучшенный эконом-класс, более просторный, более современный по отделке, если такая подразумевается застройщиком, более удачный по планировочному решению и сопутствующим инфраструктурным показателям. Я называю это квартирами повседневного спроса. Фактически это тот продукт, та недвижимость, которая оказывается более дорогой по отношению к жилью эконом-класса, но и более удобной в сравнении с минимализмом малогабаритных архитектурных решений. Условно в метрах это выглядит так: от кухни в 7 кв. м выбор делается в пользу кухни площадью 10 кв. м. Добавьте к этому статус нового или находящегося на завершающей стадии строительства дома, просторную прихожую, и вы получите самый ходовой товар на рынке недвижимости в течение последних двух месяцев. Но выделять это в особый тренд я бы не стал. Хотя бы потому, что такие более удобные одно-двухкомнатные квартиры пользуются спросом в течение всего года. Просто в силу вышеупомянутых явлений мы сначала ощутили эффект торможения, когда паузу на «подумать» брали и продавцы, и покупатели, а сейчас рынок идёт образно выражаясь, под двойной нагрузкой спроса.

Но квартиры как продукт рынка — товар штучный. Его может быть две тысячи, пять тысяч, пусть даже десять. Но при стабильно высоком спросе и такой товар тоже начнет заканчиваться. Я не могу сказать, что станет пользоваться повышенным спросом — жильё категории «премиум», luxury. Это та категория жилья, которая вряд ли начнет дорожать.

— Потому что уже дороже некуда?

— Многие квартиры категории премиум-класса переоценены изначально. Люди вместе с квадратными метрами хотят продать дорогие ремонты, свое видение мира и пространства этой квартиры. Но на таком уровне ремонты как правило не покупаются.

— Какие сегменты рынка недвижимости окажутся наиболее подвержены стагнации и рецессии в 2015 году?

— В 2015 году пострадает сегмент загородного жилья. Это коснется и комплексной застройки — коттеджных посёлков, и просто индивидуальных жилых домов. Также сегмент рынка тех объектов недвижимости, где ценник поднимается выше 8 млн рублей, ждёт определенно замедление продаж. При этом, по нашим наблюдениям в 2014 году, особенно в конце года, очень много недвижимости приобреталось в инвестиционных целях. Поэтому я уверен, что через 1,5−2 года на рынке появится огромное количество квартир, которые будут выставлены на продажу. Такой всплеск количества квартир повлияет в дальнейшем на их цену, и насытит рынок новым, «свежим» товаром.

Я не стал бы говорить, что в 2015 году нас ждёт затяжная стагнация. Но всем участникам рынка, в том числе продавцам и покупателям, придётся договариваться. Наступает интересное время, когда каждый должен сделать шаг навстречу друг другу.

— В последние годы вторичного жилья стало продаваться меньше?

— Да, 2014 год только сильнее продемонстрировал эту тенденцию. Сказывается успешная маркетинговая политика девелоперов, массово подготовившая сознание потенциальных покупателей к тому, что если уж покупать, то новостройку. Более того они имеют в своем арсенале очень гибкие системы продаж: бонусы, рассрочки и так далее. Словом все то, что намного привлекательнее жесткой, упрямой политики владельца. Собственники более инертны и менее подвижны к таким трансформациям, как скидки, бонусы. Факт того, что они прожили в квартире несколько счастливых лет, автоматически укрепляет в них веру в то, что их жилище — самое-самое. Да, соглашусь, эта квартира самая любимая, но не для того, кто еще только планирует ее купить. Поэтому перевес в сторону первичного рынка очевиден по причине отсутствия гибкости у продавца вторички.

— Давайте будем откровенны: больше всех могут пострадать те, кто планирует продажу квартир в домах старше 20 лет. Такое жильё очень плохо покупается.

— Мало того, что оно плохо покупается, оно в последнее время и в цене особо не росло. Но нужно отметить, что в последние месяцы уходящего года и жильё старого фонда тоже приобреталось, причём процесс от первого показа до подписания предварительного договора и получения задатка сокращался до нескольких часов.

— С чем это связано?

— Волна экономического сумасшествия, возникшая на колебаниях курсов валют, позволила распродать товар не только застройщикам, но и частично собственникам на вторичном рынке.

— Окажут ли на развитие рынка недвижимости влияние новеллы, вступающие в силу с 2015 года? Я имею ввиду начало формирования фондов на капитальный ремонт домов, где львиную долю средств будут собирать сами собственники.

— Если уж мы заговорили о законодательных нововведениях, то куда раньше окажет влияние изменение кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и, как следствие, изменение суммы, выплачиваемой ежегодно в качестве налога на имущество. Суммы не такие страшные, как можно представить, не такие огромные, но это повод пересчитывать свои доходы и включать в расходную часть по налогам дополнительные средства. Это нормальный процесс. В нашем государстве идут правильные процессы, в том числе и в части упорядочивания системы кадастрового учёта и налогообложения. В любой ситуации нужно видеть, помимо затратных минусов, плюсы: рыночная цена не может быть ниже кадастровой. Поэтому любой собственник, благодаря проведенной кадастровой оценке, знает минимальную стоимость своего недвижимого имущества. Но надо понимать правила формирования цены объекта. Ее определяет спрос. Если есть спрос на этот объект, то цена идёт вверх. И никакой закон, косвенно касающийся рынка недвижимости, не сможет одномоментно простимулировать спрос или же его падение.

— В 2015 году с такой глубокой рецессией, обороты рынка недвижимости будут замедляться.

— Состояние экономики страны будет влиять на цену предложения. Как на вторичном рынке, так и на первичном. Но опять же именно собственники вторичного жилья, которые действительно заинтересованы в продаже своих объектов, научатся быть более гибкими и открытыми для переговоров о цене. Что касается застройщиков, то они будут продолжать начатую работу и еще больше усилят программы преференций для покупателей.

На цену квадратного метра будет влиять отсутствие денег. При этом, конечно, на весь рынок недвижимости огромнейшее, практически основное влияние будет оказывать ипотечное кредитование, его состояние. За последние годы рынок привык к тому, что ипотека стала его безусловным локомотивом. Более половины всех сделок с жилой недвижимостью реализовывались с привлечением кредитных средств, а именно длинных ипотечных денег. Будем верить, что ипотека сохранится даже при возросших процентах.

— Рынок аренды тоже готовится к новшествам.

— Без эффективно работающего рынка аренды возникнут большие социальные проблемы. И первые, кого коснется этот вопрос, будет наша молодёжь. Учитывая трудности с получением ипотеки, высокую вероятность сокращения рабочих мест, а также уменьшение премиальных составляющих в заработных платах, это приведет к тому, что значительно возрастет доля людей, принявших решение отказаться от покупки жилья. И для них останется только один приемлемый вариант сохранения жизненных позиций в областном центре — это аренда. При всех так называемых теневых составляющих сегодня рынок аренды отчасти замещает ипотеку. Пусть он у нас существует и не в совсем цивилизованной форме, но он для многих станет спасательным кругом. Причем как для проживающей, так и для сдающей стороны.

В нашей стране, равно как и в регионе, предложение по введению патента на услуги в сфере аренды имущества — далеко не первая попытка навести порядок, в том числе и в части стабилизации налоговых отчислений с этой категории доходов. Но поймите, что не каждый из предлагаемых инструментов оказывается актуальным и действенным. Несколько лет назад у нас в масштабах страны всерьез обсуждался законопроект, по которому граждане должны были сообщать в определенные инстанции о том, что их соседи сдают за деньги свою квартиру чужим людям. Эта идея провалилась по причине отсутствия энтузиастов. Сегодня муссируется новая: согласование аренды со всеми соседями. Тоже ничего хорошего, кроме лишней головной боли, никому не даст. Я согласен, время идёт и пора этот сегмент рынка жилья тоже приводить в цивилизованное состояние. Но тут главное — оставаться разумным и не перегибать палку. Что касается введения патентов, то тут всё зависит от цены вопроса. Причем не столько от той, которую объявят за право покупки этого патента, а той, которую готовы заплатить за продвижение идеи в массы. Покажите того потенциального арендатора, который будет спрашивать при съеме жилья у собственника патент? Рынок аренды в Тюмени очень динамичный, во многом благодаря статусу областного центра и насыщенностью вузами. Желающих снять порой больше, чем предложений. Тут уже не до патентов, как говорится. Лишь бы успеть снять удачную квартиру, подходящую по состоянию и расположению на карте города.

— Но как быть с главной финансовой задачей страны — пополнением бюджета за счет упорядочивания налоговых отчислений?

— Абсолютно верно, порядок нужен. И если есть бизнес, который приносит прибыль, то надо, чтобы налоги он платил. Но вопрос сейчас не в том, как это будет называться: патент на аренду или ежегодный налог на прибыль от аренды. Важно, чтобы предлагаемый механизм был понятен. Прост в применении и не настолько обременителен, чтобы аренда жилья, как бизнес, уходила в тень. Патентные платы должны соответствовать финансовому обороту, всё должно быть взвешено. Это должно устраивать всех. Компромиссное решение можно найти, но должна быть рабочая диалоговая площадка. Которая позволит и законодателям, и экспертам рынка представить своё видение ситуации и общими условиями прийти к конструктивному решению.

— Как развивался первичный рынок недвижимости в 2014 году?

— Говоря в целом о региональном рынке новостроек, несомненно, радует то, что у нас сложился пул девелоперов. Проверенных временем, которые строят успешно, достойного качества и реализуют интересные проекты во всех сегментах спроса, начиная от малогабаритного жилья и заканчивая квартирами повышенной комфортности. Перечислять их поименно нет смысла, тюменцы их прекрасно знают.

Рынок новостроек получил несколько факторов в своем развитии. Во-первых, у нас сформировался спектр разнообразного товара. Это здорово. Сегодня клиент выбирает не только по цене, но и по району проживания, по материалу, из которого построен дом, по типу планировочного решения. Мы долго шли к тому, чтобы покупатель мог выбирать не только в пределах одного застройщика, а рынка в целом. Север, запад, юг, восток. И в каждой части города можно брать, не опасаясь последствий долгостроя. Потому что регион уже не первый год эффективно реализует практику Федерального закона № 214-ФЗ.

— Действительно, тем, что город прирастает не домами, а целыми микрорайонами, уже никого не удивить.

— Поэтому Тюмень удивляет проектами. Например, пару лет назад город перенял европейский тренд по малоэтажной застройке. К нам пришло новое понимание комфорта проживания в мегаполисе. Посмотрите на Европу. Старая добрая традиция строить невысокие дома никуда не исчезла, она лишь несколько трансформировалась под серией новых технологических решений. В таких домах стало жить ещё удобнее, и только. Тюменские дома «не выше сосен», удивившие рынок недвижимости в 2014 году, ещё по достоинству оценят те, кто сделал покупку в этом проекте.

— Чувство хорошего вкуса, в том числе и на рынке недвижимости определенно развивается.

— Разумеется. Если в начале девяностых главной мечтой был раздельный санузел и кухня более 6−7 кв. метров, то с момента формирования рынка как такового вкус к условиям проживания получил развитие. Женщины захотели кухню больше 10 кв. метров, прихожую и гардеробную, мужчинам захотелось иметь рядом с домом или непосредственно в доме персональное парковочное место, лоджию, как место для отдыха. У покупателей на смену модели мышления «лишь бы было где спать» пришла новая — «недвижимость должна мне соответствовать». И дело не в социальном статусе приобретателя, а в том, что квартира или дом должны быть для него столь же комфортны, как автомобиль, часы на руке. И это правильно.

— А как прожила 2014 год тюменская элитная недвижимость? Что лично вас заинтересовало из новых проектов?

— В 2014 году жильё высшего регионального сегмента пополнилось рядом новых объектов. Одним из таких интересных решений, претендующих на попадание в категорию «премиум», стал ЖК «Манхэттен», который очень чётко вписался в архитектуру исторического центра. Почему я даю такую высокую оценку, хотя я не сторонник преувеличивать значимость и качество проектов. Я очень многое видел и в России, и в Европе, и в Штатах. Но этот проект имеет особенность, характеризую именно для этой категории товара, — высокий уровень эстетической проработки. В данном жилом комплексе название не расходится с содержанием. Застройщик попал, что называется, в яблочко. Город ждал недвижимости такого уровня. Именно поэтому квартиры были раскуплены ещё на моменте возведения дома. Но это та категория недвижимости со штучным товаром, которая никогда не являлась и не будет являться жильём массового спроса. Поэтому появление первых объектов класса «премиум» выводить в отдельный тренд относительно рынка нет необходимости, но сам факт как событие рынка 2014-го отметить стоит.