Изменения в закон о долевом участии в строительстве могут избавить страну от обманутых дольщиков.
_Изменения в жилищное законодательство позволят к 2020 году перейти к полному отказу от долевого строительства. С инициативой проведения реформы на заседании Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья выступил первый вице-премьер Игорь Шувалов, сообщает ["Российская газета"](http://www.rg.ru/2015/07/27/dolshiki-site-anons.html""). Готов ли к такому повороту событий рынок недвижимости, разбирался обозреватель «Вслух.ру»._
Как изменится рынок?
Чтобы решать проблемы с обманутыми дольщиками, такие кардинальные меры не нужны, считает директор по маркетингу компании «Партнер-Строй» Андрей Васильков.
«Надо не так уж много: тишины на законодательном поле. Рынок недвижимости стабилизировался. По крайней мере в тюменском регионе ситуация более чем оптимистичная. Есть действующий закон, позволяющий совершать сделки со строящимися квартирами, есть надежные застройщики и главное — есть клиенты, готовые покупать у застройщиков квартиры на различных этапах строительства», — отметил он.
По мнению Андрея Василькова, эта законодательная инициатива может больно ударить по строительной отрасли. «Заставлять весь строительный бизнес продавать только готовые квартиры чревато большими потерями. Если для правительства сценарий развития событий выглядит следующим образом: нет закона о долевом строительстве — нет обманутых дольщиков, то с позиции застройщика эти меры прочитываются иначе: нет закона о долевом строительстве — нет строительной отрасли. У нас не так много компаний, чей финансовый потенциал позволяет возводить дома под крышу и только потом продавать. Банки в свою очередь на вряд ли захотят кредитовать молодую, но амбициозную строительную компанию, не имеющую достаточного опыта и оборотов», — описал возможное развитие событий представитель застройщика.
С точки зрения руководителя отдела по работе с застройщиками АН «Сова» Александра Косогорова предлагаемая правительством инициатива приведет к сокращению количества строительных компаний. «Все-таки переходный период в пять лет — слишком маленький промежуток для того, чтобы строительная компания смогла перестроиться на новые стандарты работы. Особенно сильно скажется такой переход на средних и небольших застройщиках, для которых выдержать весь цикл строительства объекта от фундамента и до ввода в эксплуатацию только за счет собственных финансовых средств нереально. Их число серьезно сократится. Если же компания имеет достаточное количество активов, обладает собственными производственным мощностями, такой переход вполне возможен. В Тюмени такие примеры уже есть», — рассказал Александр Косогоров.
Независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Зиненко не исключает, что небольшие предприятия стройиндустрии обречены на поглощение крупными строительными компаниями. «Отрасль ожидает неизбежное укрупнение и консолидация. То есть нас будет ждать процесс, обратный 1990-ым, и воссоздание объединений, трестов как региональных и межрегиональных монополистов в жилищном строительстве», — дает он прогноз.
На сколько станет дороже?
По мнению Юрия Зиненко, ценовые последствия могут быть куда более жесткими, чем это предполагается. В случае принятия законодательных поправок цена нового жилья, по мнению некоторых аналитиков, может вырасти на 30−40%. Юрий Зиненко уверен, что рост может превысить 50%. «Цена на новостройки будет расти в первую очередь потому, что кредит для застройщиков автоматически подорожает в полтора раза. Из-за долгого цикла строительства жилой недвижимости и невозможности гасить хотя бы часть платежей привлеченными от физических лиц инвестициями строители начнут перекладывать финансовую нагрузку на субподрядчиков. Те в свою очередь на своих поставщиков и так по всей цепочке. С учетом того, что каждый последующий игрок в ней по определению менее финансово устойчив и состоятелен, чем генподрядная организация, цена квартиры по мере приближения к покупателю будет возрастать», — считает он.
Рынок первичной недвижимости частично утратит привлекательность, а ценовая политика хоть и изменится в сторону повышения, перестанет быть разрозненной, уверен Александр Косогоров. «Небольшим компаниям отказаться от средств дольщиков просто не по силам. Изменение закона заставит их закрыться и перейти из разряда застройщиков в подрядчики. А сам рынок первичной недвижимости получит следующую картину: количество предложений в новостройках сократиться, а цена вырастет. К тому же исчезнет возможность выбора планировочного решения квартиры. Ведь останутся только крупные застройщики, поэтому жилье станет типовым, а цены не будут отличаться», — полагает Александр Косогоров.
Впрочем Игорь Шувалов видит одни спекуляции в разговорах о росте цен. По сути ценовая разница в 30−40% наблюдается и сейчас между квартирой, приобретаемой на стадии подготовки котлована, и той, что продается в новом доме, введенном в эксплуатацию.
Будет ли работать закон?
На заявленную вице-премьером инициативу надо смотреть и с другой стороны — увеличения прозрачности действий застройщика. Поскольку в числе предложений значится система открытия спецсчетов, на которые должны приходить средства дольщиков. Ожидается, что собранные средства будут строго контролироваться. Фактически предлагаемая схема прозрачности счетов напоминает существующий алгоритм работы с ипотечными кредитами для населения.
Положительные моменты в таком контроле над деньгами, полученными от продажи строящихся квартир, видит тюменский девелопер, руководитель ГК «Наш город», вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Касьянов. «На ипотечные деньги автомобиль не купишь и на курорт не уедешь. Такой путь контроля над собираемыми с населения средствами более жизнеспособен, чем полный уход от долевого участия. И если именно такая финансовая прозрачность будет введена, это определенно даст положительный эффект для всего рынка». — уверен он.
Правда, введение нового формата контроля вызывает вопросы в отношении прежних, уже не один год действующих инициатив. Сначала был принят федеральный закон о долевом строительстве, в котором предусматривается страхование профессиональной ответственности застройщика. Затем вступил в силу закон о саморегулируемых организациях, в которые объединились строительные компании. «Если новые поправки в жилищное законодательство будут приняты, тогда стоит признать ошибочность предыдущих действий. Получается, что они нужного результата не дали», — резюмировал Олег Касьянов.
Опыт продаж без долевок по-тюменски
Впрочем, ОАО «ТДСК» еще в 2012 году перешло на реализацию готового жилья. Но стимулом для такого решения стали не риски дольщиков, а желание дать рынку новый продукт. Первым объектом с готовыми квартирами стал дом по ул. Пермякова, 72. Потом были выставлены на продажу квартиры в готовых домах возле сквера ВДВ по ул. Широтной. В конце 2012 года тюменский Госстройнадзор подписал акт по проверке деятельности ОАО «ТДСК», где указал, что отчетность по привлечению средств дольщиков сдана правильно и замечаний нет. Таким образом в новый 2013 год компания вошла полностью свободный от обязательств перед дольщиками и с намерением продавать только готовые квартиры. Что делает и сегодня.
Коммерческий директор копании Лариса Новикова считает, что такой переход не только убрал зависимость от средств дольщиков, но и дал клиентам больше возможностей выбора.
«У каждого покупателя есть свои потребности, свои нюансы в выборе квартиры. Одному надо видеть из окна детскую площадку, другому — автостоянку
_К чему может привести запрет на долевки из-за 2% недобросовестных застройщиков, покажет время. Пока же очевидных плюсов от законодательных инициатив вице-премьера Игоря Шувалова видится ничуть не меньше, чем минусов. Допустим, кто сказал, что сокращение числа застройщиков — плохо? Уйдут именно слабые и не приспособившиеся к новым условиям. А будет ли повышение цен на новостройки, если они и сейчас гораздо дороже квартир на этапе котлована? А вот то, что строительные компании станут прозрачнее, чего государство добивается уже много лет, пожалуй, самое главное достижение реформы. Остается надеяться, что хуже, чем есть, точно не будет._
