Рынок недвижимости учится жить по новым законам

Закон о защите прав дольщиков обсудили в Тюмени участники круглого стола по недвижимости, организатором которого стал еженедельник «Квартирный вопрос». Подписание президентом Р Ф Дмитрием Медведевым федерального закона № 119-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и отдельные законодательные акты РФ» стало значимым событием на рынке российской недвижимости. Новый закон вступил в силу 21 июня этого года и внес изменения в четыре уже действующих федеральных закона: «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»; «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»; а также в Налоговый кодекс и Кодекс Р Ф об административных правонарушениях. Новый закон, по мнению участников круглого стола, среди которых были представители застройщиков, агентств недвижимости, а также органов власти, имеет много спорных моментов. «Двести четырнадцатый федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…“ претерпевал изменения, начиная с 2005 года, однако на этот раз новшества носят кардинальный характер и введены они с учетом сложившегося опыта работы на строительном рынке», — пояснил заместитель начальника Управления инспекции Госстройнадзора по Тюменской области Виктор Кулемин. По его словам, изменения касаются в первую очередь лиц, привлекающих денежные средства граждан. В части первой 214-ФЗ более подробно расписано, каким образом застройщик должен привлекать денежные средства, отдельно выделены нормы, касающиеся договора долевого участия, права граждан по жилищному сертификату, работе через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Кроме того, сейчас можно привлекать средства граждан на основании субаренды. Изменен и срок расчета по заключенным договорам долевого участия с трех до двух месяцев. До трех лет продлен срок гарантии на технологическое оборудование, сданного в эксплуатацию объекта. Отдельной строкой, заметил Кулемин, прописаны направления движения денежных средств, то есть цели, на которые застройщик может привлекать средства, например, на создание проектной декларации. Эти новшества, говорит он, позволят защитить права дольщика. Он особо подчеркнул, что в Тюменской области случаев нецелевого использования средств не было. Более того, по новому законодательству застройщик будет обязан публиковать в открытом доступе дебиторскую и кредиторскую задолженность. Однако с целесообразностью этой нормы можно поспорить, считает Кулемин, поскольку на деле гражданин будет видеть только сухие цифры в таблицах, а без специального образования самостоятельно сделать правильные выводы о деятельности компании будет сложно. Остановился он и на изменениях в статью 14.28 Кодекса Р Ф об административных правонарушениях. Так, за усмотрение в деятельности застройщика умысла незаконного привлечения денежных средств увеличен административный штраф от 500 тыс. руб. до 1 млн руб., ранее максимальный размер штрафа составлял 400 тыс. руб. В то же время уменьшен штраф за невовремя сданную отчетность: с должностного лица с 10 тыс. руб. до 5 тыс. руб., с юридического лица с 100 тыс. руб. до 50 тыс. руб. Между тем, как уверяют сами участники круглого стола, и потребитель, и сам застройщик стали более требовательными к исполнению закона. «Сейчас строители сами боятся заключать сделки по предварительным договорам, без разрешения на строительство», — говорит директора РАН «Этажи» Ильдар Хусаинов. Президент Н П ОРТ Олег Касьянов заметил, что только сейчас начинает формироваться баланс интересов между дольщиком и застройщиков. «Профессиональные участники рынка понимают, что жилье — это товар, который оказывает влияние на всю последующую жизнь человека, поэтому подходят к нему со всей ответственностью», — подчеркнул он. Генеральный директор АН «Адвекс» Андрей Слотин же уверен, что для еще более цивилизованного взаимодействия между всеми участниками рынка нужен закон о риелторской деятельности. Сами же профучастники должны, по мнению Слотина, теснее общаться и при необходимости друг друга подстраховывать. К тому же он считает, что будущему владельцу жилья стоит самому изучить проектную декларацию, бывать на объекте, проявить интерес к сделке, чтобы убедиться в правомерности заключаемого договора. Однако Слотин заметил, что обывателю будет сложно разобраться в цифрах декларации, а прораб и менеджеры компании-застройщика всегда могут подать информацию с выгодной для них стороны. На это Виктор Кулемин ответил, что прояснять ситуацию с застройщиком как раз и входит в обязанности риелторов. Некоторые участники круглого стола высказали мнение, что сегодня законодатель ведет политику отхода от долевого строительства. Да и сами застройщики, как считает заместитель генерального директора Тюменской домостроительной компании Петр Щепелин, предпочитают заключать сделки на готовое жилье, либо на уровне сдачи дома. «Строители научились аккумулировать средства на достройку, и сейчас рынок недвижимости становится цивилизованным, в отличие от того, каким он был три года назад, когда готовым жильем не торговал никто», — вспоминает Щепелин. Подводя итог круглого стола, начальник Управления инспекции Гостройнадзора Сергей Бауэр заметил, что главное для застройщика — изучать законодательство. «Многие, когда приходят к нам на разбирательство, даже не знают, что действовали не в рамках закона. У некоторых строительных компаний даже нет в штате юриста. Если вы чего-то не знаете, приходите к нам и задавайте вопросы. Давайте будем учиться вместе», — призвал Бауэр.