Если оценки нынешнего состояния рынка хоть и разнятся, но идут в одной колее, то с прогнозами – полная неясность.
Обрисовать конъюнктуру регионального рынка жилья и его ближайшие перспективы попытались участники пресс-клуба «КВ — диалоги о недвижимости» на последнем в этом году заседании, состоявшемся 1 декабря. Но это оказалось не так-то просто. Если оценки нынешнего состояния рынка хоть и разнятся, но идут в одной колее, то с прогнозами — полная неясность. И дело не в том, что некому прогнозировать, нет хороших методик и средств на это (хотя тут тоже, судя по всему, есть проблемы). Просто рынок сам по себе сложный и неоднозначный.Цифры и фактыИтак, начнем с оценок. По данным ассоциации АЛКО, за 10 месяцев 2010 года средняя цена квадратного метра в новостройках Тюмени выросла на 1,8% и держится на уровне 35 тыс. рублей. У Главного управления строительства и ЖКХ Тюменской области, которое ведет собственный мониторинг, цифра близкая: +1,5%. Укладываются в пределы статистической погрешности и данные других аналитиков. Из чего заместитель начальника управления Александр Демченко сделал вывод, что сегодня можно говорить о стабилизации стоимости квадратного метра. Причем даже колебания цен на строительные материалы (по некоторым позициям наблюдается рост на 5−9%, по некоторым — снижение) не оказывают особого влияния. На вторичном рынке, по данным АЛКО, средняя стоимость «квадрата» в Тюмени с начала года снизилась на 0,7% и держится на уровне 44 тыс. рублей, хотя в отдельных сегментах наблюдался прирост. А по словам члена совета НП «Объединение риелторов Тюмени» Ильдара Хусаинова, с начала года цены выросли на 6−8%, и «квадрат» на вторичном рынке сейчас стоит около 47 тыс. рублей. Причина расхождений — в методологии оценки: если аналитики основываются на цене предложения и учитывают все жилье, которое выставлено на продажу, то риелторы исходят из реальных сделок. Впрочем, динамика в отдельных сегментах рынка отличается от динамики средних цен. Например, по словам аналитика ассоциации АЛКО Светланы Молодкиной, однокомнатные квартиры в новостройках подорожали с начала года на 3,8%, а на вторичном рынке трехкомнатные квартиры подешевели на 3,6%.При этом и аналитики, и риелторы отмечают некоторые новые тенденции на рынке жилой недвижимости Тюмени. Они констатируют, что покупатель уходит с первичного рынка на вторичный; спрос смещается из центра города в другие районы (Заречные и Тюменский микрорайоны, Дом обороны, Московский тракт). Меняются также ценовые ожидания. «Если в начале года большинство людей прогнозировали для себя стабильность, то сегодня все больше продавцов убеждены, что цены будут расти, — отметил Ильдар Хусаинов. — Многие просто сняли квартиры с продажи в ожидании этого, и за последние два месяца предложение на вторичном рынке сократилось почти на 14% - это абсолютный рекорд за последние восемь лет».Что и для кого строитьВ том, что строить жилье необходимо, сомнений нет — слишком велика потребность в нем. Но какие именно квартиры будут пользоваться спросом? Кто-то считает, что нужны «скворечники», поскольку спрос на них будет высоким. Так, Ильдар Хусаинов уверен, что 90% жилья в нашей стране должно быть социальным. «О чем говорит более высокая цена квадратного метра в маленьких квартирах? Только об одном: нет должного предложения! — заметил он. — Строители, в конце концов, придут к тому, что эти «клетушки» нужны…"Но, например, заместитель генерального директора по жилой недвижимости ХК «СибИнтел» Игорь Михайлов убежден, что стремление покупать самое дешевое жилье превалировало только в период кризиса. А по мере выхода из него тенденция меняется: люди будут покупать самое дорогое из того, что могут себе позволить. Поэтому строить надо жилье не только экономкласса. «Чем дальше — тем больше будет тех, кто покупает более дорогое жилье, этот сегмент будет расширяться», — считает он. К прогнозированию же у каждого застройщика свой подход. В компании «Тюменинвестстрой», по словам заместителя генерального директора по коммерции Светланы Утешевой, аналитику в период кризиса активизировали. Причем не рынка в целом, а отдельных его сегментов. Более того, изучается спрос по районам и по конкретным объектам, поэтому в компании более-менее ясно представляют, для кого строят. А в компании «Меридиан констракшн», по словам первого заместителя гендиректора Сергея Гусева, исходят из собственной практики и убеждены, что спрос на жилье будет расти (если, конечно, не случится никаких катаклизмов). Равно как будет расти и цена квадратного метра, потому что объемы ввода жилья в регионе остаются примерно на одном уровне. А что же все-таки нужно потребителю? Ассоциация АЛКО провела анкетирование и выяснила, что большинство опрошенных тюменцев хотели бы приобрести трехкомнатную квартиру площадью 80−100 кв. метров в кирпичном доме с ближайшим сроком сдачи, расположенном в центральной части города, по цене 30 тыс. рублей за «квадрат».Между тем более половины квартир, купленных в этом году, имеют площадь не более 50 кв. метров. То есть желания тюменцев, очевидно, все-таки не совпадают с возможностями. По мнению аналитиков АЛКО, в ближайшем будущем нас ждет «нехватка недорогих квартир средней площадью, относящихся к экономклассу. И хотя концепции застройки новых площадок ориентированы именно на этот сегмент, данного объема не хватает, чтобы полностью удовлетворить спрос»…Ну, а что до прогнозов по рынку жилья, то они важны не только для застройщиков, но и для органов власти, которые реализуют различные жилищные программы, тратя на это бюджетные средства. Поэтому очевидно, что без альянса власти и профучастников рынка здесь не обойтись, тем более что качественные прогнозы — вещь дорогостоящая. Строительным компаниям, как констатировали участники заседания пресс-клуба, стоит активизировать сотрудничество с аналитиками, при этом консалтинговые компании, по словам генерального директора ассоциации АЛКО Алексея Долгих, должны предлагать застройщикам качественно иные услуги. Мониторинги, которые все уже освоили, сами по себе мало что дают — они должны стать отправной точкой для дальнейших расчетов и прогнозов.
