Проблемы, задачи, пути создания реальных условий по обеспечению жильем населения области обсуждали участники «круглого стола», проведенного Тюменской областной думой накануне майских праздников. Тема самая что ни на есть горячая.
*Проблемы, задачи, пути создания реальных условий по обеспечению жильем населения области обсуждали участники «круглого стола», проведенного Тюменской областной думой накануне майских праздников. Тема самая что ни на есть горячая — как известно, жилищный вопрос в последнее время активно поднимается на федеральном уровне:
о нем, в частности, шла речь на президиуме Госсовета, Владимир Путин говорил о необходимости решения проблемы в недавнем послании Федеральному собранию.
*
Все начинается с земли
Выступая на «круглом столе», заместитель председателя областной думы Геннадий Корепанов напомнил четыре основные задачи, поставленные на президиуме Госсовета. Первая — необходимость преодолеть стремительный рост цен на жилье: в среднем по России они растут на 26−27% в год. Меж тем наблюдается существенная разница между себестоимостью и рыночной ценой жилья. В Тюменской области, например, в 2004 году, по словам Корепанова, средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляла 16,5 тыс. рублей, а фактические затраты строителей — 8−10 тыс. руб.
На формирование цены жилья влияют факторы, связанные с выделением земельных участков и всевозможными согласованиями. «Сегодня на территории Тюмени только выбор земельного участка для строительства обеспечивается администрацией города в сроки до 6 месяцев, — сказал Геннадий Корепанов. — В согласовании акта выбора участка задействованы около 30 инстанций. А если предлагается снос существующей жилой застройки, то это решается годами».
С 1 октября текущего года в соответствии с федеральным законодательством вводится аукционный порядок предоставления земельных участков для строительства. В связи с этим заместитель председателя областной думы выразил надежду, что сроки значительно сократятся, сами же участки будут готовиться на условиях софинансирования бюджетами всех уровней и частными инвесторами.
Выступавшие на «круглом столе» строители высказывались достаточно критично и эмоционально. Так, генеральный директор Тюменской строительной компании Михаил Родин заметил, что процесс отвода земельных участков отнимает у застройщиков не менее двух лет, что отнюдь не способствует привлечению инвестиций и, конечно, влияет на стоимость жилья. «Надо держать специалиста, который без конца будет ходить в земельный комитет. Если такого специалиста нет, строительством лучше не заниматься», — сказал он. А если застройка ведется за счет сноса, то процесс усложняется необходимостью за-ключения предварительных договоров с хозяевами сносимого жилья: ведь всегда найдутся люди, которые не согласны на снос. Приходится решать вопросы через суд, что опять же приводит к потере времени.
Еще одна проблема — нежелание энергетиков закреплять за собой трансформаторные подстанции и центральные тепловые пункты, которые возводят строители. После их ухода с площадки у этих объектов хозяина фактически нет. По мнению Михаила Родина, энергетики должны либо компенсировать дольщикам стоимость таких построек (в конце концов, она включается в цену жилья) и переводить их на свой баланс, либо делиться своими акциями с застройщиками.
К удорожанию жилья ведут и современные требования к его благоустройству. Металлопластик, облицовка, пожарные извещатели, утепление
«Это наша корова, и мы ее доим…»
Генеральный директор МПК «Атлант» Валентина Бутко считает, что власти и бизнесу нужно находить общий язык в диалоговом режиме. Увы, идея одного «окна» для оформления разрешительной документации почила, и не потому, что плоха или нереальна, а потому, что кто-то должен ходить по инстанциям и удовлетворять, как сказала Бутко, чьи-то личные амбиции и меркантильные интересы. А новоявленный «жилищный пакет», в частности федеральный закон об участии в долевом строительстве, просто загоняет застройщика в угол, поскольку механизма исполнения закона нет. Да, интересы дольщиков нужно защищать, но не в ущерб застройщикам, подчеркнула Бутко. «Почему мы сейчас как дойная корова, которую все доят?.. Разве проблема в строителях?.. Если создать нормальные условия — не будет монополистов… Разрушили здравоохранение — сейчас занимаемся оптимизацией. То же самое с образованием, теперь и до строительства добрались…». Надо не призывать, сотрясая воздух избитыми лозунгами, а вырабатывать механизмы реализации неплохих по своей сути законов, привлекая специалистов — строителей, юристов
Председатель областной думы Сергей Корепанов поддержал строителей, заметив, что закон о долевом строительстве действительно вызывает много нареканий. В ближайшее время вопрос о внесении поправок в него будет изучаться совместно со специалистами, заверил Сергей Корепанов, областная дума планирует выйти с законодательной инициативой в Государственную думу РФ.
Строим много, но все равно мало
Но вернемся к задачам, которые назвал Геннадий Корепанов. Задача номер два — рост объемов жилищного строительства. Сейчас этот процесс во многом сдерживается тем, что получение участков под застройку увязывается с исполнением дополнительных обязательств. В Тюмен-ской области с учетом округов в 2004 году ввод жилья увеличился по сравнению с 2000 годом на 31%, однако этого явно недостаточно. Главным направлением усилий для увеличения объемов строительства, по словам Корепанова, должно стать обеспечение благоприятных условий для прихода на этот рынок стратегических инвесторов. Здесь наряду с бюджетными средствами и накоплениями граждан должны активно использоваться финансовые возможности пенсионных фондов и страховых организаций. Это позволит решить, прежде всего, задачу демонополизации рынка, открыть его для эффективных застройщиков.
Для роста темпов жилищного строительства необходима также внятная, эффективная градостроительная политика власти, обеспечивающая строительство магистральных инженерных сетей и объектов соцкультбыта. Геннадий Корепанов отметил и необходимость развития строительной индустрии в регионе, улучшения профессиональной подготовки и переподготовки кадров для строительной отрасли, проведения грамотной миграционной политики.
Это сладкое слово — «ипотека»
Третья задача — сделать максимально доступной ипотеку. Пока же ее можно охарактеризовать двумя словами: дорого и ненадолго. Чтобы ипотечные кредиты стали более доступными, они должны быть дешевле, выдаваться на более долгий срок и с меньшим первоначальным взносом. Кроме того, некоторым категориям населения часть процентной ставки должно компенсировать государство. Например, заместитель председателя областной думы Николай Барышников высказался за то, чтобы молодым семьям «снимали» часть платежа при рождении детей. Это позволит решить не только жилищную проблему, но и демографическую и даже будет способствовать снижению преступности, уверен Барышников.
Свою точку зрения на проблему высказали и банкиры. Так, заместитель управляющего Тюменским филиалом КБ «Агропромкредит» Игорь Михайлов подчеркнул, что нужно понимать: перекос и в сторону спроса, и в сторону предложения негативно отразится на развитии жилищного рынка в целом. Стань ипотека общедоступной, она повлечет ажиотажный спрос на жилье, за которым не будет успевать предложение, в результате рост цен на рынке недвижимости неминуем. Поэтому спрос и предложение должны идти параллельно, без всякого дисбаланса в ту или иную сторону.
Что же касается обеспечения ипотечных кредитов, то здесь главной проблемой Игорь Михайлов назвал невозможность взыскания заложенного имущества в случае невы-платы кредита заемщиком. Новый Жилищный кодекс предусматривает предоставление в этих случаях квартир из фонда временного жилья, но в Тюмени, например, такого фонда не существует. Это сдерживает развитие ипотеки, поскольку банки вынуждены при выдаче кредитов ориентироваться не на характер обеспечения в виде залога, а на платежеспособность заемщика. Возможность же финансового участия банков в создании фонда временного жилья Михайлов, как, впрочем, и представители других кредитных организаций, отвергает: это, во-первых, не предусмотрено законом, а во-вторых, ипотека — не просто продукт, на котором зарабатывают банки, она имеет и большое социальное значение, поэтому логично требовать определенных усилий от государства.
Управляющий Тюменским филиалом Внешторгбанка Иван Бобков считает, что выплата компенсаций процентных ставок по ипотечным кредитам из бюджета должна быть строго регламентирована. Если компенсировать всем подряд, это приведет — ни больше, ни меньше — к развращению бизнеса. А снижение процентных ставок по ипотечным кредитам может произойти лишь в том случае, если будет введен запрет на до-срочный отзыв вкладов: тогда у банков появятся долгосрочные ресурсы.
Об альтернативе банковской ипотеки — накопительно-ипотечной системе обеспечения жильем за счет собственных сбережений граждан — рассказал председатель правления потребительского ипотечного кооператива «Наш город — строим вместе» Олег Касьянов. Вкратце схема такова: члену кооператива необходимо внести сразу или накопить порядка половины стоимости квартиры, другую половину кооператив в порядке очереди предоставит в виде целевого займа со сроком возврата от 3 до 10 лет и уплатой членского взноса в размере от 1 до 3,5% годовых от суммы займа. Жилье приобретается в собственность пайщика с ипотекой в пользу кооператива до момента полного расчета. Единственная проблема кооператива, по словам Касьянова, — отсутствие внимания со стороны государственных органов, что могло бы предоставить гражданам дополнительные гарантии. Государство и муниципальные образования могли бы участвовать и контролировать деятельность кооператива через попечительские советы.
Олег Касьянов предложил сформировать попечительский совет кооператива с участием депутатов областной и городской дум и общественных деятелей, а также рассмотреть возможность включения кооператива «Наш город — строим вместе» в состав исполнителей губернатор-ской программы развития жилищного строительства на 2005−2010 годы.
Дело государства
Именно губернаторскую программу Геннадий Корепанов назвал главным инструментом в решении четвертой задачи — реализации социальных обязательств государства и помощи в обеспечении жильем малообеспеченных граждан — в Тюмен-ской области. В рамках программы, первоначально рассчитанной на 2002−2005 годы, а затем продленной до 2010 года, за три года построено 1847 квартир, которые переданы ветеранам и вдовам участников войны, детям-сиротам и другим категориям граждан. По словам начальника областного управления строительства и стройиндустрии Бориса Ройтблата, в нынешнем году в рамках программы планируется ввести около 40 тыс. квадратных метров жилья, предусмотренный объем финансирования на 2005 год — 500 млн рублей. Правда, Николай Барышников в очередной раз заметил, что за все годы действия программа профинансирована лишь на 56%, и настаивал на том, что нынешний бюджет позволяет строить в несколько раз больше жилья, надо только поставить конкретные цели и задачи.
Действует в регионе и программа «Сотрудничество», которая предусматривает для граждан, выезжающих из автономных округов на юг области, предоставление безвозмездных жилищных субсидий в сумме 2348 млн рублей, из которых в 2005 году планируется освоить 700 млн рублей.
На «круглом столе» выступали также риелторы, представители муниципальных властей. Все были единодушны в том, что государство должно поддерживать тех, кому ипотека не по карману, однако нужна хорошо продуманная политика. Негоже, к примеру, делать компенсацию процентов по кредитам главным стимулом рождаемости, — как отметила депутат Тюменской городской думы Альбина Селезнева, всегда найдутся неблагополучные семьи, спекулирующие этим обстоятельством…
